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租屋法律：遇到惡房客不繳房租又賴著不搬走，怎麼辦？	2016/10/20發佈
租房子講究和氣生財，房客怕遇到惡房東，其實房東更怕碰到爛房客，請神容易送神難，租金收不到不打緊，房客還霸著房子不走，更慘。房東想用強硬手段趕人，又怕惹上官司，搞得頭很大 …… 狀況一：惡房客死賴著不搬走，但有其他人也想要租，我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空？最好不要，這正是一般人常有的錯誤觀念，以為房子是自己的，房客不搬離，房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外，但在法律上，你跟人家訂過租約，法律上就會保障租客，你當然不能隨便開門進去、亂動人家東西。反而是這樣的動作卻可能會讓你趕人不成，自己先吃上官司。首先是侵入民宅罪責，房子是你所有權沒錯，但你訂租約租給了房客，法律上就變成他的私有空間，一旦你自己拿鑰匙開門進去，房客就可以告你私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪，如果房客事後說掉了錢，或家電被撞壞，說是你幹的，這下子原本你有理也變成無理。所以建議處理這種事要透過訴訟，拿到勝訴判決之後聲請強制執行，讓法院派警察來幫忙將對方物品清空，過程雖然比較麻煩，但比較不會惹出爭議。狀況二：房客打死不繳房租，屋主只能等到租約屆滿才能趕人，在此之前沒別的辦法？不是這樣喔，在這種情況之下，屋主是可以提前終止與房客的租約。其實，當房客開始藉口拖延不交租金，房東就要有警覺性了。首先要做的是催繳租金，一開始用口頭或電話的方式就可以了，也許房客是忙到忘記了，也或許是剛好那幾天手頭不方便，不需要讓對方太難堪；但是如果房東口頭通知個一兩次，房客還是沒有跡象要繳錢，或許就不用再催第三次、第四次了，直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期給付租金。假如房客接到存證信函還是沒有積極反應，時間到了還是不繳租金，累積連續兩個月不交租金，基本上，已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的，這時就要開始做第二步動作，就是再寄第二次存證信函，向房客表示他已經連續兩期沒有交租金，我房東不要再把房子租給他了。但這邊要注意的是，依照土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達兩個月以上時，出租人得收回房屋。也就是說，若原來租房屋時預收的押金為兩個月，房客必須欠租四個月（扣掉押金的兩個月及另外又欠租金兩個月，共計四個月），房東才可以請求收回房屋。存證信函是到郵局寄的，你可以到郵局買制式稿紙書寫，或者上郵政總局網站下載格式（http://www.post.gov.tw/post/internet/Download/index.jsp?ID=220301）打字列印書寫皆可，然後準備一式三份（郵局、雙方各一份，對象多一人再加一份，比如說要同時寄給消基會什麼的），如果有第二頁或附件文件，建議要與前頁加蓋騎縫章，防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄，郵局會把其中一份蓋戳印後還給你留存，然後他們會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於，內容要怎麼寫並沒有一定，只要把重點都講到就可，存證信函並不需要寫得文謅謅，也不要寫得勒勒長，寄存證信函加頁可是要加錢的。寄存證信函的動作，基本上有三個法律上意義，第一個是做法律上請求或意思表示的動作，把要講、該講的用書面寄信方式講清楚，而且是透過郵局存檔當證人；第二個是佐證提出請求或意思表示的時間點，請求權時效在法律上是很關鍵的，很多官司往往贏贏局卻因為時間點逾期而玩到輸；第三個是要鄭重提醒對方，我要走司法途徑了，怕了嗎？怕的話現在求饒還來得及 …… 假設啦。　在寄第二次存證信函裡頭，要明確表示你確定要終止租約的意思，然後寫一個期限（通常是十五天或月底）請房客在期限前將房屋清空；如果房客接到存證信函還是置之不理，也沒有把房屋清空，房東就要進行下一步，就是提告（民事訴訟）要求房客搬走。記得，要正當趕走房客之前，一定要先將彼此間法律關係（租賃）終止掉，這也就是要落實做前面步驟的原因；在還沒有終止掉租賃關係前，房東很難有效趕走惡房客。狀況三：寄完存證信函，我想要確認租客是不是嚇到已經搬走了，該怎麼做？按電鈴，假裝叫他來收快遞，然後躲起來，如果有人來應門就是還住在裡面，這不是廢話嗎？建議可以找鄰長里長及管區警員陪同（找大樓管理員？你確定管理員跟你的關係比跟房客的關係還要友善公正），有了公正第三方在場作證明，將來比較不會產生爭議。而且建議只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好，因為你只是要確認對方有沒有搬走，最好不要走進屋內巡視（除非聞到可疑的惡臭味，那就 ..... ），否則還是會有可能將來房客會誣賴東西掉了要你賠的疑慮。狀況四：前面的動作都做完了，要怎麼提告？又要怎麼進行強制執行？首先，向地方法院的簡易庭具狀提出民事訴訟，在法院大樓那邊通常會有訴狀書寫範例的書可以翻閱參考，或者也有法律志工櫃台可以詢問，訴狀內容大致就是寫明我某某人要求某某人返還房屋，並且要求對方給付先前欠繳的租金。此外，有些房東當初會讓房客設戶籍、登記公司，提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更公司登記，這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟，再一併請求房客返還逾期未繳租金，如果查證房客另外有破壞房屋的情形，可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證，若訂約時合約有夾附屋內狀況照片最好，可用出租前的屋內照片，比對返還房屋後的屋內狀況做舉證。此外，如果要請法院幫你做強制執行，你就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的判決後，才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行，讓對方遷出你的房子。要到這個階段法院才會指派警察，動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。狀況五：實在很不爽，我可以順便告房客詐欺或是侵占嗎？房屋租賃的糾紛屬於民事法律糾紛，依照民事程序處理即可，不建議另走刑事程序，因為搞到最後通常是做白工。當然，可能有房客一開始就打定主意不付房租，存心住霸王樓，這樣或許可能會構成詐欺罪，但你要怎麼舉證？如果人家當初簽約押金兩個月有付給你，你也不能硬說他根本是窮光蛋一個，故意來騙房子住。你提告的目的是把惡房客趕走，趕緊收回房子，順順的走民事程序就可以了，不建議另外提告刑事詐欺，常跑法院很花時間。狀況六：既然這麼麻煩，有沒有完善的租賃契約可以事先預防？很難有哪一種制式化租約，是可以套用在每一間房子，完全避免糾紛發生；就算有，可能光是裏頭的法律用語，連房東跟房客研究老半天都還不知道簽的是什麼內容。一般人簽約都是買文具店的租賃契約範本，那個內容應該沒什麼問題，但記得再將自己房屋內有附的家具、電器列清單附在租賃契約後面（甚至拍照存證也可），不然到時候房客搬走，連你的家具電器一起搬，反而會發生爭議。或你也可以上網下載行政院消保會公布的房屋租賃契約書範本來使用（http://www.ey.gov.tw/Upload/RelFile/1591/5308/房屋租賃契約書範本.doc）。另外，若使用商店販賣的制式版本，有幾部分必須留意，甚至額外手寫加註寫清楚的： 1. 簽約時須給付幾個月的押租金？什麼樣的事由房東可以扣抵押租金？通常是租金逾期未繳，或是損害賠償。所謂損害賠償，除了室內物品的損毀之外，在沒有其他解約前提條件下房客任意提前解約，也會約定沒收押租金作為損害賠償 2. 何時給付租金，按月繳或按季繳？甚麼時間點之前需繳交？用什麼方式繳交？ 3. 水電費是否包含在租金？每度費率多少前計算？ 4. 租金所包含的項目有哪些（管理費、網路、第四台、電話費、瓦斯費等等）？房客是否還有租金以外應該負擔的費用？ 5. 特約事項。比如限制長時間入住人數、能否飼養寵物、禁止抽菸 ...... 有時會建議若屋主想要省麻煩（通常是大金額案件的租賃，例如店面、整棟透天），在簽約時多花一道工，花一筆錢到法院公證處或民間公證人處進行公證，房屋租賃契約如經公證，未來一方有違反義務時，可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行，請求返還租賃物，由法院陪同點交房屋。總之，要預防和解決房屋租賃糾紛，事前的法律動作做得越完備，後面衍生的爭議也會越少。 ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

租屋法律：遇到惡房客不繳房租又賴著不搬走，怎麼辦？

2016/10/20發佈

租房子講究和氣生財，房客怕遇到惡房東，其實房東更怕碰到爛房客，請神容易送神難，租金收不到不打緊，房客還霸著房子不走，更慘。房東想用強硬手段趕人，又怕惹上官司，搞得頭很大 ……

狀況一：惡房客死賴著不搬走，但有其他人也想要租，我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空？

最好不要，這正是一般人常有的錯誤觀念，以為房子是自己的，房客不搬離，房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外，但在法律上，你跟人家訂過租約，法律上就會保障租客，你當然不能隨便開門進去、亂動人家東西。反而是這樣的動作卻可能會讓你趕人不成，自己先吃上官司。

首先是侵入民宅罪責，房子是你所有權沒錯，但你訂租約租給了房客，法律上就變成他的私有空間，一旦你自己拿鑰匙開門進去，房客就可以告你私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪，如果房客事後說掉了錢，或家電被撞壞，說是你幹的，這下子原本你有理也變成無理。所以建議處理這種事要透過訴訟，拿到勝訴判決之後聲請強制執行，讓法院派警察來幫忙將對方物品清空，過程雖然比較麻煩，但比較不會惹出爭議。

狀況二：房客打死不繳房租，屋主只能等到租約屆滿才能趕人，在此之前沒別的辦法？

不是這樣喔，在這種情況之下，屋主是可以提前終止與房客的租約。

其實，當房客開始藉口拖延不交租金，房東就要有警覺性了。首先要做的是催繳租金，一開始用口頭或電話的方式就可以了，也許房客是忙到忘記了，也或許是剛好那幾天手頭不方便，不需要讓對方太難堪；但是如果房東口頭通知個一兩次，房客還是沒有跡象要繳錢，或許就不用再催第三次、第四次了，直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期給付租金。假如房客接到存證信函還是沒有積極反應，時間到了還是不繳租金，累積連續兩個月不交租金，基本上，已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的，這時就要開始做第二步動作，就是再寄第二次存證信函，向房客表示他已經連續兩期沒有交租金，我房東不要再把房子租給他了。但這邊要注意的是，依照土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達兩個月以上時，出租人得收回房屋。也就是說，若原來租房屋時預收的押金為兩個月，房客必須欠租四個月（扣掉押金的兩個月及另外又欠租金兩個月，共計四個月），房東才可以請求收回房屋。

存證信函是到郵局寄的，你可以到郵局買制式稿紙書寫，或者上郵政總局網站下載格式（http://www.post.gov.tw/post/internet/Download/index.jsp?ID=220301）打字列印書寫皆可，然後準備一式三份（郵局、雙方各一份，對象多一人再加一份，比如說要同時寄給消基會什麼的），如果有第二頁或附件文件，建議要與前頁加蓋騎縫章，防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄，郵局會把其中一份蓋戳印後還給你留存，然後他們會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於，內容要怎麼寫並沒有一定，只要把重點都講到就可，存證信函並不需要寫得文謅謅，也不要寫得勒勒長，寄存證信函加頁可是要加錢的。

寄存證信函的動作，基本上有三個法律上意義，第一個是做法律上請求或意思表示的動作，把要講、該講的用書面寄信方式講清楚，而且是透過郵局存檔當證人；第二個是佐證提出請求或意思表示的時間點，請求權時效在法律上是很關鍵的，很多官司往往贏贏局卻因為時間點逾期而玩到輸；第三個是要鄭重提醒對方，我要走司法途徑了，怕了嗎？怕的話現在求饒還來得及 …… 假設啦。　

在寄第二次存證信函裡頭，要明確表示你確定要終止租約的意思，然後寫一個期限（通常是十五天或月底）請房客在期限前將房屋清空；如果房客接到存證信函還是置之不理，也沒有把房屋清空，房東就要進行下一步，就是提告（民事訴訟）要求房客搬走。

記得，要正當趕走房客之前，一定要先將彼此間法律關係（租賃）終止掉，這也就是要落實做前面步驟的原因；在還沒有終止掉租賃關係前，房東很難有效趕走惡房客。

狀況三：寄完存證信函，我想要確認租客是不是嚇到已經搬走了，該怎麼做？

按電鈴，假裝叫他來收快遞，然後躲起來，如果有人來應門就是還住在裡面，這不是廢話嗎？建議可以找鄰長里長及管區警員陪同（找大樓管理員？你確定管理員跟你的關係比跟房客的關係還要友善公正），有了公正第三方在場作證明，將來比較不會產生爭議。而且建議只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好，因為你只是要確認對方有沒有搬走，最好不要走進屋內巡視（除非聞到可疑的惡臭味，那就 ..... ），否則還是會有可能將來房客會誣賴東西掉了要你賠的疑慮。

狀況四：前面的動作都做完了，要怎麼提告？又要怎麼進行強制執行？

首先，向地方法院的簡易庭具狀提出民事訴訟，在法院大樓那邊通常會有訴狀書寫範例的書可以翻閱參考，或者也有法律志工櫃台可以詢問，訴狀內容大致就是寫明我某某人要求某某人返還房屋，並且要求對方給付先前欠繳的租金。此外，有些房東當初會讓房客設戶籍、登記公司，提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更公司登記，這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟，再一併請求房客返還逾期未繳租金，如果查證房客另外有破壞房屋的情形，可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證，若訂約時合約有夾附屋內狀況照片最好，可用出租前的屋內照片，比對返還房屋後的屋內狀況做舉證。

此外，如果要請法院幫你做強制執行，你就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的判決後，才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行，讓對方遷出你的房子。要到這個階段法院才會指派警察，動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

狀況五：實在很不爽，我可以順便告房客詐欺或是侵占嗎？

房屋租賃的糾紛屬於民事法律糾紛，依照民事程序處理即可，不建議另走刑事程序，因為搞到最後通常是做白工。當然，可能有房客一開始就打定主意不付房租，存心住霸王樓，這樣或許可能會構成詐欺罪，但你要怎麼舉證？如果人家當初簽約押金兩個月有付給你，你也不能硬說他根本是窮光蛋一個，故意來騙房子住。

你提告的目的是把惡房客趕走，趕緊收回房子，順順的走民事程序就可以了，不建議另外提告刑事詐欺，常跑法院很花時間。

狀況六：既然這麼麻煩，有沒有完善的租賃契約可以事先預防？

很難有哪一種制式化租約，是可以套用在每一間房子，完全避免糾紛發生；就算有，可能光是裏頭的法律用語，連房東跟房客研究老半天都還不知道簽的是什麼內容。一般人簽約都是買文具店的租賃契約範本，那個內容應該沒什麼問題，但記得再將自己房屋內有附的家具、電器列清單附在租賃契約後面（甚至拍照存證也可），不然到時候房客搬走，連你的家具電器一起搬，反而會發生爭議。或你也可以上網下載行政院消保會公布的房屋租賃契約書範本來使用（http://www.ey.gov.tw/Upload/RelFile/1591/5308/房屋租賃契約書範本.doc）。

另外，若使用商店販賣的制式版本，有幾部分必須留意，甚至額外手寫加註寫清楚的：

1. 簽約時須給付幾個月的押租金？什麼樣的事由房東可以扣抵押租金？通常是租金逾期未繳，或是損害賠償。所謂損害賠償，除了室內物品的損毀之外，在沒有其他解約前提條件下房客任意提前解約，也會約定沒收押租金作為損害賠償
2. 何時給付租金，按月繳或按季繳？甚麼時間點之前需繳交？用什麼方式繳交？
3. 水電費是否包含在租金？每度費率多少前計算？
4. 租金所包含的項目有哪些（管理費、網路、第四台、電話費、瓦斯費等等）？房客是否還有租金以外應該負擔的費用？
5. 特約事項。比如限制長時間入住人數、能否飼養寵物、禁止抽菸 ......

有時會建議若屋主想要省麻煩（通常是大金額案件的租賃，例如店面、整棟透天），在簽約時多花一道工，花一筆錢到法院公證處或民間公證人處進行公證，房屋租賃契約如經公證，未來一方有違反義務時，可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行，請求返還租賃物，由法院陪同點交房屋。

總之，要預防和解決房屋租賃糾紛，事前的法律動作做得越完備，後面衍生的爭議也會越少。

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房貸篇：申辦房貸的步驟	2016/10/20發佈
有經驗的人都知道，在買屋的過程中，尤其是買賣中古屋，從成交到登記過戶完成，房貸流程往往是跑最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異，大致分為下面幾個步驟。（一）當事人提出房貸申請不管是個人自己申請，或經由代書幫忙送件，銀行都會在收到正式申請書表之後，才會真正啟動審核的機制，在此之前的詢問成數、可貸金額、利率等等，都只能僅供參考。貸款人若是透過代書幫忙辦理，可在事前請求代書幫忙徵詢多家銀行貸款條件，來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。（二）銀行進行房屋鑑價銀行在收到貸款申請文件之後，首先會依據買賣標的房屋的謄本資料，參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件，由專人進行評估價值的程序，必要時還會派人到房屋現場勘查拍照，以便推算可貸金額及成數。如果鑑價的結果不如預期，有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉，申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次，額外提供有利的說明或資料，看能不能爭取到更好的條件。（三）審核貸款者背景條件銀行另外會對貸款申請人進行條件審查，針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明（在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存款保單影本等等），也會透過申請聯合徵信（聯徵）紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、有無其他負債貸款等等。審核步驟完成，基本上銀行就會通知當事人或代書，對於申請案件的核准或拒絕，若是拒絕，也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人（例如65歲以上、無正常職業），除非有足夠的財力證明，貸款條件的評估會較差，成數和但款年限較低，而申請失敗的機率也較高。所以，也有專家建議，夫妻買房除非一定得登記在某人名下，否則通常會建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。（四）銀行對保當銀行核准貸款申請之後，下一步就會通知貸款人（有時須加保證人）親自到銀行一趟，除了簽訂借貸契約之外，也會幫貸款人開立銀行帳戶，未來銀行的撥款，以及貸款人每個月還款繳錢，也都是透過這個帳戶來進行。（五）抵押權設定在撥款之前，銀行會要求完成設定抵押權動作，也就是在房屋和土地權狀謄本加註登記抵押權擔保設定事項，在法律上意義，有加註抵押權一來貸款人就不易偷賣房產，二來在將來貸款人有其他債權糾紛時，銀行也比較容易因物權登記效力大於一般債權，就房子拍賣的錢有優先受償權利，藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額，一般是實際借款的1.2倍，比如實際貸款1000萬，抵押權設定登記就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款未還完，就需要取得原貸款銀行帳戶、餘額資料，讓新核准貸款的銀行去做撥款代償動作。（六）銀行正式撥款前面步驟完成，大致上銀行就會把錢核撥下來。但在銀行正式把錢轉進帳戶以前，會先確認貸款人有先幫房子進行火險和地震險的投保，之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險必須一直續約，直到貸款清償完為止。 ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

房貸篇：申辦房貸的步驟

2016/10/20發佈

有經驗的人都知道，在買屋的過程中，尤其是買賣中古屋，從成交到登記過戶完成，房貸流程往往是跑最久的一關。各家銀行對於辦理房貸的流程和手續大同小異，大致分為下面幾個步驟。

（一）當事人提出房貸申請
不管是個人自己申請，或經由代書幫忙送件，銀行都會在收到正式申請書表之後，才會真正啟動審核的機制，在此之前的詢問成數、可貸金額、利率等等，都只能僅供參考。貸款人若是透過代書幫忙辦理，可在事前請求代書幫忙徵詢多家銀行貸款條件，來決定自己最終想要申請哪一家銀行貸款。

（二）銀行進行房屋鑑價
銀行在收到貸款申請文件之後，首先會依據買賣標的房屋的謄本資料，參考房屋所在地點、坪數、屋齡、建材、生活機能、學區、嫌惡設施等等條件，由專人進行評估價值的程序，必要時還會派人到房屋現場勘查拍照，以便推算可貸金額及成數。如果鑑價的結果不如預期，有可能鑑價人員對於屋況或當地環境不熟悉，申請者不妨邀請銀行人員再到現場勘查一次，額外提供有利的說明或資料，看能不能爭取到更好的條件。

（三）審核貸款者背景條件
銀行另外會對貸款申請人進行條件審查，針對貸款者工作、薪資、年齡、性別、信用紀錄、財力證明、還款條件等等做客觀評估。除了參考貸款人提出的各種有利證明（在職證明、薪轉存摺影本、扣繳憑單、存款保單影本等等），也會透過申請聯合徵信（聯徵）紀錄來評估貸款人的歷年信用紀錄、有無其他負債貸款等等。審核步驟完成，基本上銀行就會通知當事人或代書，對於申請案件的核准或拒絕，若是拒絕，也會婉轉告知拒絕理由。通常銀行對於年紀較大的貸款人（例如65歲以上、無正常職業），除非有足夠的財力證明，貸款條件的評估會較差，成數和但款年限較低，而申請失敗的機率也較高。所以，也有專家建議，夫妻買房除非一定得登記在某人名下，否則通常會建議以條件、信用較佳的一方來申請較為有利。

（四）銀行對保
當銀行核准貸款申請之後，下一步就會通知貸款人（有時須加保證人）親自到銀行一趟，除了簽訂借貸契約之外，也會幫貸款人開立銀行帳戶，未來銀行的撥款，以及貸款人每個月還款繳錢，也都是透過這個帳戶來進行。

（五）抵押權設定
在撥款之前，銀行會要求完成設定抵押權動作，也就是在房屋和土地權狀謄本加註登記抵押權擔保設定事項，在法律上意義，有加註抵押權一來貸款人就不易偷賣房產，二來在將來貸款人有其他債權糾紛時，銀行也比較容易因物權登記效力大於一般債權，就房子拍賣的錢有優先受償權利，藉以保障銀行自身。銀行設定貸款金額，一般是實際借款的1.2倍，比如實際貸款1000萬，抵押權設定登記就會是1200萬元。如果前一任屋主原本還有其他銀行的貸款未還完，就需要取得原貸款銀行帳戶、餘額資料，讓新核准貸款的銀行去做撥款代償動作。

（六）銀行正式撥款
前面步驟完成，大致上銀行就會把錢核撥下來。但在銀行正式把錢轉進帳戶以前，會先確認貸款人有先幫房子進行火險和地震險的投保，之後才會正式撥款。而且銀行會要求這個火險、地震險必須一直續約，直到貸款清償完為止。

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房貸篇：銀行如何評估中古屋房貸	2016/10/20發佈
在台灣想要買一間房子，應該只有極少數好野人有能力一次把價金付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，認識銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限，就是買方第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸超貸也無妨，但現在房市與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再隨心所欲，甚至會趨於保守。首先，你應該知道的是，銀行針對房屋貸款金額的核定，會依據『房子』和『人』兩方面作綜合評估。房子本身條件，決定貸款額度大部分關鍵先試著這樣想，銀行借你錢買房，目的在讓你將來有能力還清之餘，多賺你一些利息錢，而你會來申請房貸代表你沒有很多現金，一旦有一天你忽然還不起了，逼死你也沒用，最保險的方式就是直接拍賣你的房子變現作清償。所以『房子』對銀行有兩個意義，一是當作貸款的擔保品（設定抵押），二是用房子的價值來決定貸款的上限。也就是說一間房子，在還沒有正式買方出現之前，銀行也可以先行評估這件房子的銀行內部認定價值，以及銀行認定可貸款成數，如此民眾便可以事先推算，我買這一間房子在銀行方面可以貸得的金額大約是多少錢？但這個成數只是初步，因為還要加上真正買方本身的條件，才會是最終貸款金額。就銀行評估房子價值的部分，民眾可以自行去找你認識的銀行做評估，甚至你也可以直接向為你帶看的仲介人員要求提供銀行初估結果。一般而言，認真一點的仲介在最初接屋主委託案時，就會找他們配合的代書協助，分別送給數家銀行做評估，以便將來有同仁或客戶詢問時可以馬上提供參考，所以這個數據仲介那邊是可以免費提供的（或者他們也可以事後應你的要求，幫你補送進行評估動作）。通常，他們會同時送給一家以上的銀行做評估，以得出條件最佳的銀行，由於成交時你要付給房仲服務費的，所以這些都是你的服務權益，不用客氣。若你的買房預算真的非常有限，千萬不要相信房仲跟你隨口講講『以目前一般的情況大該都可以貸個幾成幾成』，因為銀行評估結果會直接講清楚，這間房子我某某銀行認定它的價值是多少萬，可貸的成數是幾成，是可以推算出較明確數字的，銀行才是真正會借你錢的人，他們說的才算數。房子的條件，銀行怎麼看？一般而言，銀行評估一間房子的價值，結果會與周遭實價登錄行情相去不遠，有時還會參考你這間房子的售價開價。但實際上還是會有一些條件影響銀行的評估結果，你只要記住，銀行評估的目的是要以將來他們要拍賣你這間房子時好脫手為考量：（一）地段：如同一般人買屋一樣，地段很重要，地段會決定房子價值，與房子周遭實價登錄行情高低，這才是銀行認定價值的最主要關鍵。（二）房子的年份：房子越老，建物的耐用年線和殘餘價值越低，但畢竟好歹還是間房子，不會真的價值歸零，只是肯定會影響以後拍賣的價格。（三）房子的建築方式：老式的加強磚造與後來的鋼筋混擬土（RC），安全性和價值當然不同，將來拍賣的價值也不同。（四）土地持有面積的價值：房子會折舊，但土地不會，就算把房子拆了還能照市價賣土地，沒錯吧。大樓持有的土地面積較小，透天持有的土地面積相形較大，價值也比較高。（五）內部屋況：有些老房子有重新整修或裝潢過（老舊裝潢不算），這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。（六）周遭嫌惡設施：例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等，可能影響將來拍賣時，民眾投標意願。（七）嚴重瑕疵：例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等，將來拍賣超難脫手，銀行承貸的意願也會大幅減低。（八）如果是套房產品，除非總建坪達15坪以上，否則一般銀行也不太願意做貸款。買方的條件，決定銀行貸款成數的加減分房子是擔保品，只是預防萬一，『人』才是真正還錢的主角，人的信用好壞和固定還款能力，是銀行最重視的。所以對於人的條件審查，銀行看得比房子還重要。假如你本身已經欠了一屁股爛債，銀行不會因為貪圖想收你的利息而大膽借給你錢，但相反的，如果你是銀行評估的優質客人，不但可以順利貸到錢，銀行還可以把可貸成數調高，加碼借給你。（一）工作職業屬於銀行認定的哪一個級距？越是屬於穩定收入、高收入行業，銀行越願意貸款給你，尤其是醫師、律師之類的行業。（二）是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單，證明有穩定收入，可以穩定還款，其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數（三）沒有固定薪轉的行業（小吃、攤販），銀行不認為你每個月有穩定收入，會擔心你有沒有能力每個月還錢，這時可能就需要提出財力證明或採取保人方式。（三）聯徵次數，指你這個人去申請聯合信用中心個人信用明細的次數，通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或借款，申請次數多，可能是負債與資產有較大疑慮。（四）與銀行往來紀錄，銀行不喜歡沒有什麼銀行紀錄的小白，反而更喜歡有運用借錢、信用卡，而且還款紀錄良好的人，省去他們對人的信用條件疑慮，所以三不五時吃飯刷個小卡，留些消費紀錄是必要的。（五）有關係就沒關係，沒關係就是有關係，如果你或你的親友有認識某家銀行金融機構的人，甚至襄理協理等級的，對於房貸借款的成數與利率，絕對有幫助。「貸款條件」有機會談，多問多看多比較通常一般人買房子，大多會直接請仲介業者和代書幫忙提供貸款銀行及後續流程（如果是新成屋或預售屋，則直接使用建商配合的銀行房貸方案）。當然，仲介、代書和建商的業務配合管道多，通常配合的條件也都不差，不過，有時你也可以自己去詢問你的薪資轉帳銀行、你的壽險公司（是，沒錯，壽險公司也會承做房貸），或者請親友提供他們之前申請房貸不錯的的承辦人員電話，先提供房屋地址和貸款人的條件請他們評估。多詢幾家不但不吃虧，有時反而會有拿到更好的貸款條件。但是切記，可別去每一家銀行都填申請書。原因是，為了能調查每一個人的信用資訊，各金融機構、行庫和金融聯合徵信中心做串連（業界簡稱「聯徵」），每一個人身上的貸款金額、信用卡未付款金額、目前是否擔任保證人、最近三年內是否有逾期繳款紀錄、最近一年有沒有預借現金、有沒有被任何銀行拒絕往來…等等，都可以在聯徵中心被查詢到，但基於個資隱私規定，金融行庫如果要調閱你的聯徵資訊，就需要取得你的同意書。由於在聯徵報告上面也會顯示最近三個月內「被查詢的紀錄」，如果最近三個月曾經被密集的調閱聯徵記錄，可能代表你有貸款方面的需求，但是可能因為收入或信用條件不佳，所以你才會密集徵詢其它銀行，這在核貸銀行的觀感是不好的，所以你個人聯徵記錄中「被查詢的紀錄」，越少越好。若以買一間台南東區虎尾寮透天車墅，貸款個1500萬元為例來計算，銀行房貸年利率2.35%與1.88%，一年衍生出來的利息就相差七萬，聽清楚，是七萬，若貸款金額更高，差距也會更大。貸款借錢並不是不用付利息，所以貨比三家肯定不吃虧，只要不輕易授權銀行去調閱聯徵，就算徵詢很多家銀行也不會影響信用條件，反而還有機會找到最適合自己的貸款方案。所以千萬記得，在你還沒有確定要貸哪一家銀行前，不要填貸款申請書，也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件，等確定要正式申請貸款時，再授權其中條件比較好的１～２家（避免若正式通知核貸時，發現成數不足，再重送另一家會延遲合約時間）填貸款申請書，授權他們調閱聯徵即可。 ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

房貸篇：銀行如何評估中古屋房貸

2016/10/20發佈

在台灣想要買一間房子，應該只有極少數好野人有能力一次把價金付清，絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充，因此，認識銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限，就是買方第一件需要做的功課。唯有這樣，才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內，不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實，銀行承做貸款業務不下數十年，早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程；早期房市鼎沸時，銀行最愛你來貸款，八成九成甚至全貸超貸也無妨，但現在房市與經濟景氣低迷，貸款繳不出來的風險變大，加上已經有實價登錄行情，銀行的核貸不再隨心所欲，甚至會趨於保守。

首先，你應該知道的是，銀行針對房屋貸款金額的核定，會依據『房子』和『人』兩方面作綜合評估。

房子本身條件，決定貸款額度大部分關鍵

先試著這樣想，銀行借你錢買房，目的在讓你將來有能力還清之餘，多賺你一些利息錢，而你會來申請房貸代表你沒有很多現金，一旦有一天你忽然還不起了，逼死你也沒用，最保險的方式就是直接拍賣你的房子變現作清償。所以『房子』對銀行有兩個意義，一是當作貸款的擔保品（設定抵押），二是用房子的價值來決定貸款的上限。也就是說一間房子，在還沒有正式買方出現之前，銀行也可以先行評估這件房子的銀行內部認定價值，以及銀行認定可貸款成數，如此民眾便可以事先推算，我買這一間房子在銀行方面可以貸得的金額大約是多少錢？但這個成數只是初步，因為還要加上真正買方本身的條件，才會是最終貸款金額。

就銀行評估房子價值的部分，民眾可以自行去找你認識的銀行做評估，甚至你也可以直接向為你帶看的仲介人員要求提供銀行初估結果。一般而言，認真一點的仲介在最初接屋主委託案時，就會找他們配合的代書協助，分別送給數家銀行做評估，以便將來有同仁或客戶詢問時可以馬上提供參考，所以這個數據仲介那邊是可以免費提供的（或者他們也可以事後應你的要求，幫你補送進行評估動作）。通常，他們會同時送給一家以上的銀行做評估，以得出條件最佳的銀行，由於成交時你要付給房仲服務費的，所以這些都是你的服務權益，不用客氣。若你的買房預算真的非常有限，千萬不要相信房仲跟你隨口講講『以目前一般的情況大該都可以貸個幾成幾成』，因為銀行評估結果會直接講清楚，這間房子我某某銀行認定它的價值是多少萬，可貸的成數是幾成，是可以推算出較明確數字的，銀行才是真正會借你錢的人，他們說的才算數。

房子的條件，銀行怎麼看？

一般而言，銀行評估一間房子的價值，結果會與周遭實價登錄行情相去不遠，有時還會參考你這間房子的售價開價。但實際上還是會有一些條件影響銀行的評估結果，你只要記住，銀行評估的目的是要以將來他們要拍賣你這間房子時好脫手為考量：
（一）地段：如同一般人買屋一樣，地段很重要，地段會決定房子價值，與房子周遭實價登錄行情高低，這才是銀行認定價值的最主要關鍵。
（二）房子的年份：房子越老，建物的耐用年線和殘餘價值越低，但畢竟好歹還是間房子，不會真的價值歸零，只是肯定會影響以後拍賣的價格。
（三）房子的建築方式：老式的加強磚造與後來的鋼筋混擬土（RC），安全性和價值當然不同，將來拍賣的價值也不同。
（四）土地持有面積的價值：房子會折舊，但土地不會，就算把房子拆了還能照市價賣土地，沒錯吧。大樓持有的土地面積較小，透天持有的土地面積相形較大，價值也比較高。
（五）內部屋況：有些老房子有重新整修或裝潢過（老舊裝潢不算），這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。
（六）周遭嫌惡設施：例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等，可能影響將來拍賣時，民眾投標意願。
（七）嚴重瑕疵：例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等，將來拍賣超難脫手，銀行承貸的意願也會大幅減低。
（八）如果是套房產品，除非總建坪達15坪以上，否則一般銀行也不太願意做貸款。

買方的條件，決定銀行貸款成數的加減分

房子是擔保品，只是預防萬一，『人』才是真正還錢的主角，人的信用好壞和固定還款能力，是銀行最重視的。所以對於人的條件審查，銀行看得比房子還重要。假如你本身已經欠了一屁股爛債，銀行不會因為貪圖想收你的利息而大膽借給你錢，但相反的，如果你是銀行評估的優質客人，不但可以順利貸到錢，銀行還可以把可貸成數調高，加碼借給你。

（一）工作職業屬於銀行認定的哪一個級距？越是屬於穩定收入、高收入行業，銀行越願意貸款給你，尤其是醫師、律師之類的行業。
（二）是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單，證明有穩定收入，可以穩定還款，其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數
（三）沒有固定薪轉的行業（小吃、攤販），銀行不認為你每個月有穩定收入，會擔心你有沒有能力每個月還錢，這時可能就需要提出財力證明或採取保人方式。
（三）聯徵次數，指你這個人去申請聯合信用中心個人信用明細的次數，通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或借款，申請次數多，可能是負債與資產有較大疑慮。
（四）與銀行往來紀錄，銀行不喜歡沒有什麼銀行紀錄的小白，反而更喜歡有運用借錢、信用卡，而且還款紀錄良好的人，省去他們對人的信用條件疑慮，所以三不五時吃飯刷個小卡，留些消費紀錄是必要的。
（五）有關係就沒關係，沒關係就是有關係，如果你或你的親友有認識某家銀行金融機構的人，甚至襄理協理等級的，對於房貸借款的成數與利率，絕對有幫助。

「貸款條件」有機會談，多問多看多比較

通常一般人買房子，大多會直接請仲介業者和代書幫忙提供貸款銀行及後續流程（如果是新成屋或預售屋，則直接使用建商配合的銀行房貸方案）。當然，仲介、代書和建商的業務配合管道多，通常配合的條件也都不差，不過，有時你也可以自己去詢問你的薪資轉帳銀行、你的壽險公司（是，沒錯，壽險公司也會承做房貸），或者請親友提供他們之前申請房貸不錯的的承辦人員電話，先提供房屋地址和貸款人的條件請他們評估。多詢幾家不但不吃虧，有時反而會有拿到更好的貸款條件。

但是切記，可別去每一家銀行都填申請書。原因是，為了能調查每一個人的信用資訊，各金融機構、行庫和金融聯合徵信中心做串連（業界簡稱「聯徵」），每一個人身上的貸款金額、信用卡未付款金額、目前是否擔任保證人、最近三年內是否有逾期繳款紀錄、最近一年有沒有預借現金、有沒有被任何銀行拒絕往來…等等，都可以在聯徵中心被查詢到，但基於個資隱私規定，金融行庫如果要調閱你的聯徵資訊，就需要取得你的同意書。由於在聯徵報告上面也會顯示最近三個月內「被查詢的紀錄」，如果最近三個月曾經被密集的調閱聯徵記錄，可能代表你有貸款方面的需求，但是可能因為收入或信用條件不佳，所以你才會密集徵詢其它銀行，這在核貸銀行的觀感是不好的，所以你個人聯徵記錄中「被查詢的紀錄」，越少越好。

若以買一間台南東區虎尾寮透天車墅，貸款個1500萬元為例來計算，銀行房貸年利率2.35%與1.88%，一年衍生出來的利息就相差七萬，聽清楚，是七萬，若貸款金額更高，差距也會更大。貸款借錢並不是不用付利息，所以貨比三家肯定不吃虧，只要不輕易授權銀行去調閱聯徵，就算徵詢很多家銀行也不會影響信用條件，反而還有機會找到最適合自己的貸款方案。

所以千萬記得，在你還沒有確定要貸哪一家銀行前，不要填貸款申請書，也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件，等確定要正式申請貸款時，再授權其中條件比較好的１～２家（避免若正式通知核貸時，發現成數不足，再重送另一家會延遲合約時間）填貸款申請書，授權他們調閱聯徵即可。

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什麼是買賣房子時，仲介要收取的服務費？能不能算便宜一點？	2016/10/20發佈
房仲業的服務費，就民法上的定義來說，是『雙方約定居間行為（仲介）完成後應該支付的勞務報酬』。而所謂的『居間』，指的是當事人之間約定，一方為他方報告定約機會，或為訂約之媒介，他方給予報酬的一種契約類型。換句話說，只要在開始請房仲下斡旋議價時（或賣方委託房仲賣房子時），約定好服務費，一旦完成買賣契約，就必須負支付服務費的法律義務。必須先說明的是，這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭，而是成交之後，再額外支付給房仲經紀業。許多人透過房仲買賣房子時，總認為房仲收取的服務費太高了，但很少人會去探討，經過房仲人員從中的努力斡旋議價，幫助買方（或屋主）獲得更多的利益，甚至早已遠遠超過應該支付的服務費好幾倍。想像一下，一間售價１０００萬的房子，你自己跑去找屋主談，屋主看定了你很喜歡，於是跟你說看在你人不錯的份上，算你９７０萬就好。但換到房仲去幫你談，他可能先分析台南的房市和周遭行情給屋主聽，屋主聽完心想，那我賣９５０應該算合理吧？於是房仲再繼續跟他分析，這裡屋齡稍高，買方也覺得巷道太小，隔壁街又有宮廟、還有.....等，But，雖然這樣，買方還是很有誠意出了８８０萬。您覺得，如果能成交的話，價格還會是９７０萬嗎，房仲收取這兩趴不到２０萬的服務費，對您而言究竟是賺到還是賠錢？房仲業真的賺很多嗎？實際估算一下，房仲人員在賺到這一筆服務費之前，需要付出的專業和勞務有哪些？房仲業者的成本： 1. 開設店面租金、水電費、電話費、影印機及耗材 2. 申請品牌加盟店每月繳交給總部的權利金 3. 聘請店秘書固定月薪、文具用品消耗 4. 幫每一筆委託案刊登網路、報紙廣告，大量印刷廣告傳單 5. 維持仲介高昂戰鬥力和熱忱的聚餐娛樂開銷 6. 雜七雜八、族繁不及備載的支出請記得，現在你能看得到在不動產仲介市場上全部每一筆案件，舉凡屋主想賣房子的、買方想買房子的，之所以能演進到目前如此公開、便利、迅速的規模，靠的就是這些一家一家仲介業者每個月支出大筆經費，長年累月鏈結架設起來的龐大房仲市場網絡。如果有一天房仲業不能支撐了，買賣房子勢必就得回歸到早年，屋主自己貼紅單、刊報紙和網路做廣告，買家自己開車到處逛，看網路、看報紙打電話詢問房子的年代。房仲個人的成本： 1. 每天往來奔波交通費、油錢 2. 自費刊登網路廣告，幫屋主強銷案件 3. 在你看到這間房子之前，調查所有產權資料，確保你能得到所有真實資訊 4. 成交時配合買賣雙方、代書之間安排簽約過程，保障客戶權益 5. 屋主專任委託優質案件的打掃，及駐紮在現場招攬路過客人 6. 不畏風雨日曬，四處派報、拜訪，開發新案件 7. 24小時待命，隨時準備帶看買方客戶，你不喜歡我們再換下一間 8. 緊盯屋主動態，往訪客戶間進行議價斡旋 9. 花時間進行網路文宣、網站及部落格經營 10. 雜七雜八、族繁不及備載的付出房仲人員，普遍都沒有每月固定基本薪資可領的前提下，倚靠的就是每一件買賣搓合成交時收取的服務費，在沒有任何成交機會出現前，每一個屋主和買家，房仲都必須付出很多的時間和心力去經營和服務，而且是全天候２４小時的服務。所以撇開那些平時經常性付出的心力不說，當每一筆交易有機會進入到斡旋階段，乃至議價、成交，每一位仲介人員都會更積極地幫助客戶，希望順利、合理地買到中意的房子。這些你看得見和看不見的付出過程，就是仲介人員值得你支付服務費的原因。所以，服務費不能殺嗎？首先，仲介業的服務費並不是小費，所以千萬不要跟房仲人員說：你服務得不好，而且你根本沒做什麼事就成交了，所以包個紅包給你就好。仲介服務費是一種使用者付費的觀念，所以是應該付，而不是我爽了才付。只是有空間去談應該付多少？還有，在甚麼狀況去談？個人建議有兩個時間點『不談』服務費（講白一點，不砍服務費），一開始的時候不談服務費，和有完美結果的時候不談服務費。試想，不管是要幫你賣掉房子的人，或是要幫你買到房子的人，如果從一開始你就先砍殺他的服務費，就好比要一個人上戰場奮勇殺敵，跟他說『我只能給你一排子彈』，和跟他說『子彈的問題不用擔心，你儘管儘量幫我殺敵人就好』，哪一種人發揮的戰鬥力比較強？其次，當仲介非常努力幫你談到一個完美的價格，比如說讓買方出到非常高的價格，或讓賣方降到非常低的價錢，你再去跟房仲說你要砍他們的服務費 ...... 我想，搞不好就會有無法預期的變數出現也說不定（已經努力到超乎預期的好，卻只能賺到你苛薄，喔不，微薄的服務費，太不夠意思，不如放棄找下一位客戶）一般來說，大品牌的直營店店頭服務費比較沒有退讓的空間，加盟店類型的店頭則比較有談的可能性，因為直營品牌的行銷資源比較多，旗下店數多收入來源也多，但相對的支出經費也比較多，所以對於收服務費要求比較硬。加盟店則是每一間加盟店業主個人自行負擔所有成本開銷，能有成交機會就盡量拚成交。買方談服務費的時機談判，本身就是一種心理學，某些市場上熱門的案件大家搶著要，詢問和出價斡旋的人很多，此時屋主和開發方仲介的姿態也高，買方幾乎是沒有籌碼去談服務費的。因為依仲介業常規，你付出的服務費並不是只給幫你服務的那位仲介（銷售方）賺而已，而是開發方和銷售方兩邊的仲介一起分。聽懂其中的奧妙了嗎？對開發方仲介而言，市場上還有一堆買方要搶著買我這間，如果你（銷售方）這組客人不能給足完整服務費，還有其他買家能給足，你若是開發方仲介，你會極力促成誰？房屋買賣的大原則，價高者得。沒有什麼好談的。因此，一般也不建議買方『殺』服務費，如果最終真的不想出太高服務費，最簡單的方式就是以『實付』的概念去談。譬如直接跟幫你服務的房仲表明，我評估買這間能力就是出到七百萬，而這七百萬裡就要包含服務費報酬，不會再出任何多餘服務費，這其實就是一種折價方式，仲介會自行評估，若缺業績時有可能會折服務費讓你成交，但若屋主那邊價格真的太硬，折完甚至沒有服務費可拿時，仲介也可能會放棄，幫你轉介紹別間房子。其他還有一些談服務費的時機點可以掌握，遇到房屋位置較不佳的物件，如路衝、壁刀，房仲為了要加速成交機會，服務費會比較好談。如果發現這間屋子，市場上同時有好幾個品牌業者在賣，表示屋主只給業者們一般委任契約，當你判斷價格接近可能成交價時，也可試著跟你的仲介談一下服務費，通常為了怕其他同業的客人搶先買走，仲介應該也會願意儘快讓你成交。此外，仲介約雙方見面談代表快成交的機會很大，也有很多人會選擇當場直接開口商量房仲服務費。還有，月底或是年底談服務費成功率會高一點，因為房仲業務月底或年底要衝刺業績，通常退讓幅度也有。最後，一些特殊狀況買家（比如單親家庭、低收入戶），若買方身分特殊，部分房仲瞭解後也會願意酌減服務費。賣方談服務費的時機會建議身為賣方要有一個心態，你的房產案件到底有沒有那麼好的價格，其實你自己心知肚明，假如你的房屋很搶手，比較容易賣到你要的價錢，但到底能賣到多高的價錢，還是得靠房仲人員去幫你努力。服務費，就是一種能讓房仲拼命的動力。對大部分賣方來說，或許是4%服務費聽起來還不少，因此很少有屋主是不想『砍』服務費的。其實，賣方最簡單的談服務費方式是以『實拿』方式來談，告訴仲介你想實拿多少，其餘的就是房仲自己要努力的空間，而這正是仲介最討厭的方式。仲介最喜歡屋主先以總價的4%來談服務費，在最後出現買方，價格呈現拉鋸膠著狀態時，才用實拿的方法談。屋主千萬不要盤算仲介賣到九百萬給3%，幫你賣到一千萬也只想給3%，這就太沒有行情了。此外，比如當買方出價和屋主心中預設的底價很接近，而屋主也有意願這價格是可以脫手，這時候也是屋主跟仲介討論服務費的時機；但還請屋主審慎思考剛剛前面講的，你市場行情明明只值七百萬的房子，仲介拼命幫你拉價拉到七百五十萬了，你還硬要凹人家說原本我八百萬才要賣，你少收一趴我就賣了 ........ 嘔死。 ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

什麼是買賣房子時，仲介要收取的服務費？能不能算便宜一點？

2016/10/20發佈

房仲業的服務費，就民法上的定義來說，是『雙方約定居間行為（仲介）完成後應該支付的勞務報酬』。而所謂的『居間』，指的是當事人之間約定，一方為他方報告定約機會，或為訂約之媒介，他方給予報酬的一種契約類型。換句話說，只要在開始請房仲下斡旋議價時（或賣方委託房仲賣房子時），約定好服務費，一旦完成買賣契約，就必須負支付服務費的法律義務。必須先說明的是，這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭，而是成交之後，再額外支付給房仲經紀業。

許多人透過房仲買賣房子時，總認為房仲收取的服務費太高了，但很少人會去探討，經過房仲人員從中的努力斡旋議價，幫助買方（或屋主）獲得更多的利益，甚至早已遠遠超過應該支付的服務費好幾倍。想像一下，一間售價１０００萬的房子，你自己跑去找屋主談，屋主看定了你很喜歡，於是跟你說看在你人不錯的份上，算你９７０萬就好。但換到房仲去幫你談，他可能先分析台南的房市和周遭行情給屋主聽，屋主聽完心想，那我賣９５０應該算合理吧？於是房仲再繼續跟他分析，這裡屋齡稍高，買方也覺得巷道太小，隔壁街又有宮廟、還有.....等，But，雖然這樣，買方還是很有誠意出了８８０萬。您覺得，如果能成交的話，價格還會是９７０萬嗎，房仲收取這兩趴不到２０萬的服務費，對您而言究竟是賺到還是賠錢？

房仲業真的賺很多嗎？實際估算一下，房仲人員在賺到這一筆服務費之前，需要付出的專業和勞務有哪些？

房仲業者的成本：
1. 開設店面租金、水電費、電話費、影印機及耗材
2. 申請品牌加盟店每月繳交給總部的權利金
3. 聘請店秘書固定月薪、文具用品消耗
4. 幫每一筆委託案刊登網路、報紙廣告，大量印刷廣告傳單
5. 維持仲介高昂戰鬥力和熱忱的聚餐娛樂開銷
6. 雜七雜八、族繁不及備載的支出

請記得，現在你能看得到在不動產仲介市場上全部每一筆案件，舉凡屋主想賣房子的、買方想買房子的，之所以能演進到目前如此公開、便利、迅速的規模，靠的就是這些一家一家仲介業者每個月支出大筆經費，長年累月鏈結架設起來的龐大房仲市場網絡。如果有一天房仲業不能支撐了，買賣房子勢必就得回歸到早年，屋主自己貼紅單、刊報紙和網路做廣告，買家自己開車到處逛，看網路、看報紙打電話詢問房子的年代。

房仲個人的成本：
1. 每天往來奔波交通費、油錢
2. 自費刊登網路廣告，幫屋主強銷案件
3. 在你看到這間房子之前，調查所有產權資料，確保你能得到所有真實資訊
4. 成交時配合買賣雙方、代書之間安排簽約過程，保障客戶權益
5. 屋主專任委託優質案件的打掃，及駐紮在現場招攬路過客人
6. 不畏風雨日曬，四處派報、拜訪，開發新案件
7. 24小時待命，隨時準備帶看買方客戶，你不喜歡我們再換下一間
8. 緊盯屋主動態，往訪客戶間進行議價斡旋
9. 花時間進行網路文宣、網站及部落格經營
10. 雜七雜八、族繁不及備載的付出

房仲人員，普遍都沒有每月固定基本薪資可領的前提下，倚靠的就是每一件買賣搓合成交時收取的服務費，在沒有任何成交機會出現前，每一個屋主和買家，房仲都必須付出很多的時間和心力去經營和服務，而且是全天候２４小時的服務。所以撇開那些平時經常性付出的心力不說，當每一筆交易有機會進入到斡旋階段，乃至議價、成交，每一位仲介人員都會更積極地幫助客戶，希望順利、合理地買到中意的房子。這些你看得見和看不見的付出過程，就是仲介人員值得你支付服務費的原因。

所以，服務費不能殺嗎？

首先，仲介業的服務費並不是小費，所以千萬不要跟房仲人員說：你服務得不好，而且你根本沒做什麼事就成交了，所以包個紅包給你就好。仲介服務費是一種使用者付費的觀念，所以是應該付，而不是我爽了才付。只是有空間去談應該付多少？還有，在甚麼狀況去談？

個人建議有兩個時間點『不談』服務費（講白一點，不砍服務費），一開始的時候不談服務費，和有完美結果的時候不談服務費。試想，不管是要幫你賣掉房子的人，或是要幫你買到房子的人，如果從一開始你就先砍殺他的服務費，就好比要一個人上戰場奮勇殺敵，跟他說『我只能給你一排子彈』，和跟他說『子彈的問題不用擔心，你儘管儘量幫我殺敵人就好』，哪一種人發揮的戰鬥力比較強？其次，當仲介非常努力幫你談到一個完美的價格，比如說讓買方出到非常高的價格，或讓賣方降到非常低的價錢，你再去跟房仲說你要砍他們的服務費 ...... 我想，搞不好就會有無法預期的變數出現也說不定（已經努力到超乎預期的好，卻只能賺到你苛薄，喔不，微薄的服務費，太不夠意思，不如放棄找下一位客戶）

一般來說，大品牌的直營店店頭服務費比較沒有退讓的空間，加盟店類型的店頭則比較有談的可能性，因為直營品牌的行銷資源比較多，旗下店數多收入來源也多，但相對的支出經費也比較多，所以對於收服務費要求比較硬。加盟店則是每一間加盟店業主個人自行負擔所有成本開銷，能有成交機會就盡量拚成交。

買方談服務費的時機

談判，本身就是一種心理學，某些市場上熱門的案件大家搶著要，詢問和出價斡旋的人很多，此時屋主和開發方仲介的姿態也高，買方幾乎是沒有籌碼去談服務費的。因為依仲介業常規，你付出的服務費並不是只給幫你服務的那位仲介（銷售方）賺而已，而是開發方和銷售方兩邊的仲介一起分。聽懂其中的奧妙了嗎？對開發方仲介而言，市場上還有一堆買方要搶著買我這間，如果你（銷售方）這組客人不能給足完整服務費，還有其他買家能給足，你若是開發方仲介，你會極力促成誰？房屋買賣的大原則，價高者得。沒有什麼好談的。

因此，一般也不建議買方『殺』服務費，如果最終真的不想出太高服務費，最簡單的方式就是以『實付』的概念去談。譬如直接跟幫你服務的房仲表明，我評估買這間能力就是出到七百萬，而這七百萬裡就要包含服務費報酬，不會再出任何多餘服務費，這其實就是一種折價方式，仲介會自行評估，若缺業績時有可能會折服務費讓你成交，但若屋主那邊價格真的太硬，折完甚至沒有服務費可拿時，仲介也可能會放棄，幫你轉介紹別間房子。

其他還有一些談服務費的時機點可以掌握，遇到房屋位置較不佳的物件，如路衝、壁刀，房仲為了要加速成交機會，服務費會比較好談。如果發現這間屋子，市場上同時有好幾個品牌業者在賣，表示屋主只給業者們一般委任契約，當你判斷價格接近可能成交價時，也可試著跟你的仲介談一下服務費，通常為了怕其他同業的客人搶先買走，仲介應該也會願意儘快讓你成交。此外，仲介約雙方見面談代表快成交的機會很大，也有很多人會選擇當場直接開口商量房仲服務費。還有，月底或是年底談服務費成功率會高一點，因為房仲業務月底或年底要衝刺業績，通常退讓幅度也有。最後，一些特殊狀況買家（比如單親家庭、低收入戶），若買方身分特殊，部分房仲瞭解後也會願意酌減服務費。

賣方談服務費的時機

會建議身為賣方要有一個心態，你的房產案件到底有沒有那麼好的價格，其實你自己心知肚明，假如你的房屋很搶手，比較容易賣到你要的價錢，但到底能賣到多高的價錢，還是得靠房仲人員去幫你努力。服務費，就是一種能讓房仲拼命的動力。

對大部分賣方來說，或許是4%服務費聽起來還不少，因此很少有屋主是不想『砍』服務費的。其實，賣方最簡單的談服務費方式是以『實拿』方式來談，告訴仲介你想實拿多少，其餘的就是房仲自己要努力的空間，而這正是仲介最討厭的方式。仲介最喜歡屋主先以總價的4%來談服務費，在最後出現買方，價格呈現拉鋸膠著狀態時，才用實拿的方法談。屋主千萬不要盤算仲介賣到九百萬給3%，幫你賣到一千萬也只想給3%，這就太沒有行情了。

此外，比如當買方出價和屋主心中預設的底價很接近，而屋主也有意願這價格是可以脫手，這時候也是屋主跟仲介討論服務費的時機；但還請屋主審慎思考剛剛前面講的，你市場行情明明只值七百萬的房子，仲介拼命幫你拉價拉到七百五十萬了，你還硬要凹人家說原本我八百萬才要賣，你少收一趴我就賣了 ........ 嘔死。

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買房子之前需要估算的費用到底有哪些？以中古屋為例	2016/10/20發佈
一般新手買房，最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出，那些需要事先預估？好事達人簡單整理一下，供各位做參考。（一）貸款：通常，這筆款項是一般人買賣房屋裏佔最大筆的金額，但也是最難掌握額度的部分，因為這筆錢的額度是掌握在銀行手上，他願意貸款給你多少就是多少，因此建議買房的人，最好手邊現有能動支的現金自備款能儘量達到房子成交金額三成以上較為保險，因為除了貸款成數的變數以外，還有後面談到的幾筆現金必須支出。至於每個月應繳還貸款金額，以目前銀行普遍利率，平均每借貸100萬元，以20年償還來計算，每月約需繳還5000元左右，所以貸200萬就是還1萬元、300萬就還1萬5，依此類推。當然，若你拿得到較低的利率，就少繳一點點。所以，想買房的人可以用兩個數字來估算自己能負擔的房屋總金額，讓自己能買得輕鬆，住起來也不會有太大負擔：（1）每月收入可繳還的貸款金額：以自己（及家人）每月總收入可以用來繳貸款的上限，回推可以貸多少錢，比如每個月能力可以還2萬就是貸400萬。一般建議每個月用來繳付貸款的錢，儘量不要超過收入的三分之一，以免臨時有金錢支出必要時，生活受到影響。（2）手邊準備購屋用的現金：當然不是叫你把銀行現金全部拿出來買房子，而是保留一部分生活必需的錢之後，可以動用拿來買房子的現金。用這筆現金來回推買房的自備款，保守一點估個3到4成。對於自備款有疑慮的人來說，看上的房子開價又超過自己的最高預算，會有兩種解決辦法，首先，最保險的就是在下斡旋時在斡旋書上面加註但書條件：買方房屋貸款金額不足成交價幾成（或幾萬元）時，本買賣無效，賣方無條件退還相關款項。沒錯，大部分的賣方屋主對這種約定會有點感冒，但並不是每一位屋主都會排斥，所以若屋主在斡旋書上簽收時，代表他也同意這條但書條件，一但最後你貸款核定成數不足時，也不至於拿不回之前付出的定金和簽約金，寧願謹守最後底線，買不成總比違約被沒收款項來得好。記得，在簽訂正式買賣契約時，也必須請代書在契約書上註明這一條條文。另一種方法，當最後核定房屋貸款有些微差距時，買方可以選擇另外以個人信用貸款方式再加貸一筆金額補足，但信用貸款的利率會比房貸還高，買方還是需要綜合評估未來每月還款能力才進行。（二）裝潢及家具費：因為是購買中古屋，就會有需要基礎整修的部分，例如粉刷、抓漏、壁癌處理、全屋電線管路更新、拆除老舊裝潢木作、衛浴設備更換、添購家電用品等等，所以這部分的金額絕對不能漏掉，金額一定要先抓起來。除非買到的新屋是已經前屋主整理過，或者屋況還不錯，可以考慮未來編預算逐步裝修跟汰換。不過目前的銀行在做中古屋房貸時，通常會同意再加貸一筆整修經費，額度大約是數十萬不等，不管你用不用得到，這部分都可以善加運用。（三）簽約款：指簽訂買賣約時就必須要支付的房屋價金，一般是房子成交總金額的10%，這部分的金額在雙方第一次簽訂房屋買賣契約時，買方就需要當場付現或匯款，也就是這筆簽約金是最先到位的自備款項。通常在辦理完稅用印步驟之後，買方需要再支付另外10%的現金費用，這些現金必須先準備好。（四）地政士（代書）執行費：此項費用包括了地政士簽約潤筆費、代辦過戶登記、代辦貸款、代辦抵押權登記和塗銷手續...等等，一般約在一兩萬元之譜，但以一筆房屋建物和一筆房屋土地為原則，若有增加筆數則需加收。（五）履保設定費：這部分是當買賣雙方同意採取履約保證方式過戶時，必須要繳交的帳戶設定費用，目前大多數仲介業都會主動要求採用。所謂履約保證，就是透過公正第三方代為保管買賣金額，買方依進度分期匯入買房的價金，履保公司則依代書方面辦理過戶的進度，在確認買方金額全部匯入，及賣方房屋產權完成過戶後，再將全部款項撥入賣方的帳戶裡，銀貨兩訖，如此可避免其中一方因為惡意詐騙或中途財力不足，導致買賣產權發生糾紛。履保設定費是成交價的萬分之6，大約在數千元之譜。（六）銀行貸款設定費：每家銀行收取的貸款設定費不一，通常是數千元，若是之前跟這家銀行往來頻繁、信用良好，說不定還可以討價價一下。（七）契稅：契稅依法律規定，是由買方這邊繳納，金額是契價的 6%。「契價」是指契約的價值，但並不是指買賣房子的成交價，而是稅捐稽徵機關就房子在所有權移轉時，認定的建築物「現值」，是有折舊過的金額；建物現值的計算，通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格。這個建物現值，只要查看原屋主當年度繳交房屋稅稅單收據，上面標示的『課稅現值』欄就是，不過通常這部分買方看不到，但可以請房仲事先幫忙估算契應繳稅金額給你。比如房屋稅單上現值是60萬，那麼契稅就是60 x 6% = 3.6萬。（八）印花稅：憑証稅，像是設定典權及買賣、交換、贈與、分割動產不動產或取得物權之契據都要繳納印花稅。此項稅費的計算基礎為（房屋+土地現值）x 1/1000，一般都在一千至數千元之譜。（九）登記規費：在取得土地及其地上建築改良物時，必須到轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，此時所須繳納之費用就是登記規費。依現行土地登記規定，登記規費分為登記費及書狀費兩種。而登記規費的計算方式是（房屋契價+土地申報地價） × 0.1%。此外還有申辦貸款的抵押設定登記規費，算法是貸款金額x1.2倍x 0.1%，這兩樣規費分別也都在一千至數千元不等。（十）房仲服務費：內政部規定，房仲業者收取買賣雙方的服務費加總不得超過成交金額6%，故目前一般房仲業的公定標準是向買方收取成交價的2%、賣方收4%。必須注意的是，這部分服務費並不包含在房屋的成交價錢裡面，而是成交後必須另外支付給房仲業者，例如成交價1000萬，買賣交易簽約後，買方必須再另外支付20萬服務費給房仲。當然，這部分若下斡旋之前已經和房仲『書面約定』較低的趴數，或最後一次改斡旋金額時有先約定（通常房仲業者會以書面讓你簽立『服務費同意書』，上頭寫明服務費趴數），當然可以付比2%更低（當然也有可能更高，只要房仲收取總和不超過6%即可），但若你已簽過服務費同意書2%，最後才想要反悔討價還價，會很難達成，因為白紙黑字，房仲是可以拿書面上法院去提告追索。但筆者不建議從一開始就死命砍殺服務費，因為你的目的是希望買到這間你喜歡的房子，房仲的目的則是賺到服務費，所以你同意給的服務費趴數，可能會影響兩邊房仲人員（開發和銷售）幫你努力談判的力道，你若不貪省這一兩趴服務費，或許仲介非常努力、用力、賣力去幫你跟屋主談，反而幫你談出省三四十萬的好價錢，何樂而不為？（十一）火險及地震險保費：有申請貸款者這部分一定要繳，否則銀行一定不會撥貸款下來給你，為什麼，因為你有保火地險，到時候房子發生災害，銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款，你沒保險，銀行連想拍賣都沒東西拍賣，借你錢等於泡湯，瞭嗎？通常火險費用會依地段、樓高、結構、坪數等條件來算，大約在一兩千元上下；強制地震險每年保費則是1350元。若你買房不需用到銀行貸款，也可自行選擇是否要保險，以加強自身財產保障。（十二）分擔當年度房屋稅和地價稅：一般會以交屋日為區分點，由賣方和買方按持有時間比例分擔這些稅金。綜合上面所說這些需要付錢的過程裡，買屋前要仔細估算一下，記得簽約款10%現金一定要先準備好，緊接著完稅用印後需再支付另一筆10%現金；其餘有關申請貸款、辦理登記、繳稅申報等流程，後續在代書方面都可以幫你辦理，但費用還是得要你自己付。 ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

買房子之前需要估算的費用到底有哪些？以中古屋為例

2016/10/20發佈

一般新手買房，最困擾的就是想買一間房子到底有那些花費需要支出，那些需要事先預估？好事達人簡單整理一下，供各位做參考。

（一）貸款：
通常，這筆款項是一般人買賣房屋裏佔最大筆的金額，但也是最難掌握額度的部分，因為這筆錢的額度是掌握在銀行手上，他願意貸款給你多少就是多少，因此建議買房的人，最好手邊現有能動支的現金自備款能儘量達到房子成交金額三成以上較為保險，因為除了貸款成數的變數以外，還有後面談到的幾筆現金必須支出。
至於每個月應繳還貸款金額，以目前銀行普遍利率，平均每借貸100萬元，以20年償還來計算，每月約需繳還5000元左右，所以貸200萬就是還1萬元、300萬就還1萬5，依此類推。當然，若你拿得到較低的利率，就少繳一點點。
所以，想買房的人可以用兩個數字來估算自己能負擔的房屋總金額，讓自己能買得輕鬆，住起來也不會有太大負擔：
（1）每月收入可繳還的貸款金額：以自己（及家人）每月總收入可以用來繳貸款的上限，回推可以貸多少錢，比如每個月能力可以還2萬就是貸400萬。一般建議每個月用來繳付貸款的錢，儘量不要超過收入的三分之一，以免臨時有金錢支出必要時，生活受到影響。
（2）手邊準備購屋用的現金：當然不是叫你把銀行現金全部拿出來買房子，而是保留一部分生活必需的錢之後，可以動用拿來買房子的現金。用這筆現金來回推買房的自備款，保守一點估個3到4成。
對於自備款有疑慮的人來說，看上的房子開價又超過自己的最高預算，會有兩種解決辦法，首先，最保險的就是在下斡旋時在斡旋書上面加註但書條件：買方房屋貸款金額不足成交價幾成（或幾萬元）時，本買賣無效，賣方無條件退還相關款項。沒錯，大部分的賣方屋主對這種約定會有點感冒，但並不是每一位屋主都會排斥，所以若屋主在斡旋書上簽收時，代表他也同意這條但書條件，一但最後你貸款核定成數不足時，也不至於拿不回之前付出的定金和簽約金，寧願謹守最後底線，買不成總比違約被沒收款項來得好。記得，在簽訂正式買賣契約時，也必須請代書在契約書上註明這一條條文。另一種方法，當最後核定房屋貸款有些微差距時，買方可以選擇另外以個人信用貸款方式再加貸一筆金額補足，但信用貸款的利率會比房貸還高，買方還是需要綜合評估未來每月還款能力才進行。
（二）裝潢及家具費：因為是購買中古屋，就會有需要基礎整修的部分，例如粉刷、抓漏、壁癌處理、全屋電線管路更新、拆除老舊裝潢木作、衛浴設備更換、添購家電用品等等，所以這部分的金額絕對不能漏掉，金額一定要先抓起來。除非買到的新屋是已經前屋主整理過，或者屋況還不錯，可以考慮未來編預算逐步裝修跟汰換。不過目前的銀行在做中古屋房貸時，通常會同意再加貸一筆整修經費，額度大約是數十萬不等，不管你用不用得到，這部分都可以善加運用。
（三）簽約款：指簽訂買賣約時就必須要支付的房屋價金，一般是房子成交總金額的10%，這部分的金額在雙方第一次簽訂房屋買賣契約時，買方就需要當場付現或匯款，也就是這筆簽約金是最先到位的自備款項。通常在辦理完稅用印步驟之後，買方需要再支付另外10%的現金費用，這些現金必須先準備好。
（四）地政士（代書）執行費：此項費用包括了地政士簽約潤筆費、代辦過戶登記、代辦貸款、代辦抵押權登記和塗銷手續...等等，一般約在一兩萬元之譜，但以一筆房屋建物和一筆房屋土地為原則，若有增加筆數則需加收。
（五）履保設定費：這部分是當買賣雙方同意採取履約保證方式過戶時，必須要繳交的帳戶設定費用，目前大多數仲介業都會主動要求採用。所謂履約保證，就是透過公正第三方代為保管買賣金額，買方依進度分期匯入買房的價金，履保公司則依代書方面辦理過戶的進度，在確認買方金額全部匯入，及賣方房屋產權完成過戶後，再將全部款項撥入賣方的帳戶裡，銀貨兩訖，如此可避免其中一方因為惡意詐騙或中途財力不足，導致買賣產權發生糾紛。履保設定費是成交價的萬分之6，大約在數千元之譜。
（六）銀行貸款設定費：每家銀行收取的貸款設定費不一，通常是數千元，若是之前跟這家銀行往來頻繁、信用良好，說不定還可以討價價一下。
（七）契稅：契稅依法律規定，是由買方這邊繳納，金額是契價的 6%。
「契價」是指契約的價值，但並不是指買賣房子的成交價，而是稅捐稽徵機關就房子在所有權移轉時，認定的建築物「現值」，是有折舊過的金額；建物現值的計算，通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格。這個建物現值，只要查看原屋主當年度繳交房屋稅稅單收據，上面標示的『課稅現值』欄就是，不過通常這部分買方看不到，但可以請房仲事先幫忙估算契應繳稅金額給你。比如房屋稅單上現值是60萬，那麼契稅就是60 x 6% = 3.6萬。
（八）印花稅：憑証稅，像是設定典權及買賣、交換、贈與、分割動產不動產或取得物權之契據都要繳納印花稅。此項稅費的計算基礎為（房屋+土地現值）x 1/1000，一般都在一千至數千元之譜。
（九）登記規費：在取得土地及其地上建築改良物時，必須到轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，此時所須繳納之費用就是登記規費。依現行土地登記規定，登記規費分為登記費及書狀費兩種。而登記規費的計算方式是（房屋契價+土地申報地價） × 0.1%。此外還有申辦貸款的抵押設定登記規費，算法是貸款金額x1.2倍x 0.1%，這兩樣規費分別也都在一千至數千元不等。
（十）房仲服務費：內政部規定，房仲業者收取買賣雙方的服務費加總不得超過成交金額6%，故目前一般房仲業的公定標準是向買方收取成交價的2%、賣方收4%。必須注意的是，這部分服務費並不包含在房屋的成交價錢裡面，而是成交後必須另外支付給房仲業者，例如成交價1000萬，買賣交易簽約後，買方必須再另外支付20萬服務費給房仲。當然，這部分若下斡旋之前已經和房仲『書面約定』較低的趴數，或最後一次改斡旋金額時有先約定（通常房仲業者會以書面讓你簽立『服務費同意書』，上頭寫明服務費趴數），當然可以付比2%更低（當然也有可能更高，只要房仲收取總和不超過6%即可），但若你已簽過服務費同意書2%，最後才想要反悔討價還價，會很難達成，因為白紙黑字，房仲是可以拿書面上法院去提告追索。但筆者不建議從一開始就死命砍殺服務費，因為你的目的是希望買到這間你喜歡的房子，房仲的目的則是賺到服務費，所以你同意給的服務費趴數，可能會影響兩邊房仲人員（開發和銷售）幫你努力談判的力道，你若不貪省這一兩趴服務費，或許仲介非常努力、用力、賣力去幫你跟屋主談，反而幫你談出省三四十萬的好價錢，何樂而不為？
（十一）火險及地震險保費：有申請貸款者這部分一定要繳，否則銀行一定不會撥貸款下來給你，為什麼，因為你有保火地險，到時候房子發生災害，銀行還可以拿理賠的保險金來抵償貸款，你沒保險，銀行連想拍賣都沒東西拍賣，借你錢等於泡湯，瞭嗎？通常火險費用會依地段、樓高、結構、坪數等條件來算，大約在一兩千元上下；強制地震險每年保費則是1350元。若你買房不需用到銀行貸款，也可自行選擇是否要保險，以加強自身財產保障。
（十二）分擔當年度房屋稅和地價稅：一般會以交屋日為區分點，由賣方和買方按持有時間比例分擔這些稅金。

綜合上面所說這些需要付錢的過程裡，買屋前要仔細估算一下，記得簽約款10%現金一定要先準備好，緊接著完稅用印後需再支付另一筆10%現金；其餘有關申請貸款、辦理登記、繳稅申報等流程，後續在代書方面都可以幫你辦理，但費用還是得要你自己付。

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好事達人：兩稅合一制度是什麼？	2016/10/20發佈
目前最熱門的話題就是政府即將推動的兩稅合一制度，但到底甚麼是兩稅合一制度，為甚麼大家期待它能打退投資客，抑制投機性房價上漲？讓達人稍稍來講解一下。房地兩稅合一，是指將房屋及土地以合併後的買賣實價總額，扣除實際取得成本後，按照實際的獲利課徵所得稅。我國目前買賣房地產課稅方式採取房、地分離的課徵制度，也就是買賣房地產後，針對土地課徵土地增值稅，針對房屋部分則課繳房屋稅。但法令對房地產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，因為偏離市價水準，始終無法真實反映公平稅賦。依照房地合一修法原則，房產交易利得採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房屋所有人在賣出房產時，按實價計算的交易利得，先扣除取得成本【買進成本+過戶+裝潢等列舉項目成本】，在課徵所得稅時，扣除土地持有期間漲價數額，再以餘額課徵所得稅，以免土地部分遭重複課稅。房地合一制也將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得「分開計稅」，但仍合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得的高低「分級課稅」，採取累進稅率，稅率最高可能達到 45 %。而分開計稅時，為避免過高稅率形成人民房產利得全數充公現象，另針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。例如，針對只持有一戶自住房產者並持有達五年以上，出售時考慮給予免稅的優惠，但出售的房屋總價超過三千萬元以上則不適用【排富條款】。若名下持有房產戶數雖然在一戶以上，如果屋主持有房產10年、甚至20年以上，在出售房產時則將享有減徵優惠，優惠數額最高可達九成。目前政府對於兩稅合一稅制的施行目標，預定會在2016年正式上路，屆時現行的奢侈稅也將同步退場。計算範例：連先生當年以1000萬元購入一棟房產，持有20年後以2000萬元賣出。假設，長期持有減徵優惠的稅率是90%，且連先生的個人稅率為45%，計算後，連先生出售房子應繳的交易所得稅是45萬元。 2000萬(賣房所得) - 1000萬(取得成本) = 1000萬(獲利) 1000萬(獲利) x 90%(優惠扣除率) = 900萬(可減徵的優惠部分) 1000萬(獲利) - 900萬(可減徵優惠) x 45% = 45萬元(應繳房屋交易所得稅) ———————— 大台南房地產仲介顧問 ———————— ∞ House 好事達人。吳志鴻 ∞ 諮詢專線：0963-656-188 ∞ Line好友ID：0963656188 ∞ 超過2000筆台南房屋土地銷售 http://www.吳志鴻.tw ∞ 好事達人不動產知識部落格 http://dozen885.pixnet.net ∞ 台南好事來－房市與生活粉絲團臉書搜尋：台南好事來 ———————————————————————————

好事達人：兩稅合一制度是什麼？

2016/10/20發佈

目前最熱門的話題就是政府即將推動的兩稅合一制度，但到底甚麼是兩稅合一制度，為甚麼大家期待它能打退投資客，抑制投機性房價上漲？讓達人稍稍來講解一下。

房地兩稅合一，是指將房屋及土地以合併後的買賣實價總額，扣除實際取得成本後，按照實際的獲利課徵所得稅。我國目前買賣房地產課稅方式採取房、地分離的課徵制度，也就是買賣房地產後，針對土地課徵土地增值稅，針對房屋部分則課繳房屋稅。但法令對房地產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，因為偏離市價水準，始終無法真實反映公平稅賦。

依照房地合一修法原則，房產交易利得採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房屋所有人在賣出房產時，按實價計算的交易利得，先扣除取得成本【買進成本+過戶+裝潢等列舉項目成本】，在課徵所得稅時，扣除土地持有期間漲價數額，再以餘額課徵所得稅，以免土地部分遭重複課稅。

房地合一制也將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得「分開計稅」，但仍合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得的高低「分級課稅」，採取累進稅率，稅率最高可能達到 45 %。

而分開計稅時，為避免過高稅率形成人民房產利得全數充公現象，另針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。例如，針對只持有一戶自住房產者並持有達五年以上，出售時考慮給予免稅的優惠，但出售的房屋總價超過三千萬元以上則不適用【排富條款】。若名下持有房產戶數雖然在一戶以上，如果屋主持有房產10年、甚至20年以上，在出售房產時則將享有減徵優惠，優惠數額最高可達九成。

目前政府對於兩稅合一稅制的施行目標，預定會在2016年正式上路，屆時現行的奢侈稅也將同步退場。

計算範例：

連先生當年以1000萬元購入一棟房產，持有20年後以2000萬元賣出。假設，長期持有減徵優惠的稅率是90%，且連先生的個人稅率為45%，計算後，連先生出售房子應繳的交易所得稅是45萬元。

2000萬(賣房所得) - 1000萬(取得成本) = 1000萬(獲利)

1000萬(獲利) x 90%(優惠扣除率) = 900萬(可減徵的優惠部分)

1000萬(獲利) - 900萬(可減徵優惠) x 45% = 45萬元(應繳房屋交易所得稅)

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